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房价继续走高 明年楼市将进入复杂博弈期

2013-12-27 14:33:46    来源: 收藏

2014年,楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动,尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进等,都将会给房地产业带来更多的未知数。这也意味着明年的房地产市场将面对更为复杂的博弈。

临近年终,各地土地销售数据陆续出炉。从今年多地层出不穷的“地王”现象来看,土地市场延续着火热态势。根据统计数据,重点城市前11个月土地出让金总计为16029亿元,同比增长67%;前11个月土地成交金额超过500亿元的城市达到10个。

自今年3月份“国五条”出台之后,37个省市相继公布了实施细则。今年前三季度过后,市场似乎看到年初各地下达的“房地产保证令”很难有效兑付。9月25日,国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人研究四季度土地市场调控措施,强调对供需紧张的一线城市要进一步加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年内不再出“地王”。到10月份,京沪深穗四大一线城市又不断加码调控力度,在二手房首付比例、购房资质等方面全面收紧。虽然各地政府也都以各种方式积极回应,但从效果来看,调控政策并没有浇灭楼市热火。进入12月份,房企拿地金额出现了上涨态势,这与房企今年销售回款到位有直接关系。同时,房企对明年的刚需释放充满信心,土地制度改革、2013年市场较好的消化水平、房企回归一线城市的声音等,都使得房企积极储备土地为明年投资建设做好准备。此外,许多成交土地位于郊区,且与保障房市场、概念板块(自贸区、前海等)、郊区商办综合体开发等挂钩,体现出一线城市新型城镇化的新格局。从全年数据来看,截至12月22日,标杆房企年内拿地金额已突破3077.8亿元,预计全年将超过3100亿元。与前一年的1558亿元相比,数据实属惊人。有专家认为,目前大部分“地王”地块的楼面价已超过区域内在售房价,这也预示着明年房价很难回落。

“一线城市土地市场看涨预期最为强烈。在国际化大都市建设、土地稀缺性凸显等情况下,房企加快入市步伐,都想占有一席之地。”上海某房地产研究院研究员严跃进认为,房企愿意砸钱,表明看好此类市场。而房企踊跃拿地,既是为了提前锁定地价,防范2014年地价上涨风险,也是为了彰显企业实力,表明扩张姿态,因为房企在一线城市拥有的市场份额的大小,直接与房企的战略实力挂钩。

2014年,楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动,尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进,都将给这个敏感行业带来更多的未知数。据了解,11月30日,北京首个自住商品房项目正式接受摇号报名,2000套住房引来14.8万户家庭申购,74∶1的高比例背后凸显庞大的刚性需求。明年,北京将共推5万套自住型商品房,如果引导到位,将极大地缓解刚需人群的住房需求。但同时,这5万套住房将占到普通商品房市场的50%,而在剩余的住宅用地计划供应量上,有25%是保障房用地,最后将使得真正的商品房用地只占25%的土地量。不少专家担忧,如果地方政府没有一个良好、成熟的控制机制,将可能造成明年普通商品房市场竞争趋于白热化,房价控制也很难有成效。

从近期一系列动作来看,中央坚持调控整体平稳、推进全面深化改革的思路非常明确。不过,如何落实宏观调控,还要看相关部门和地方的具体措施。尤其是在前几年土地市场让“土地财政”赚得盆满钵满的情况下,地方政府成为楼市调控核心所在。长远来看,随着我国探索建立城乡统一的建设用地市场,缩小征地范围,未来地方政府的卖地收入有可能会出现下降。另外,地方债务的扩张加大了政府和业界对地方债务风险的担忧。同时,银行业已对房地产市场的调整风险有所警觉。中投证券的一份研究报告认为,因房贷收益不高,加上主要城市房价涨幅远高于当地经济增幅,从2013年10月起,32个城市中已有17个城市的商业银行暂停了房贷;另外,有商业银行拉长房贷放款周期,首套和改善型住房房贷利率也明显提高。

近些年,随着房地产市场调整特别是温州、鄂尔多斯等地房地产泡沫破裂,这些地区的银行在发放房贷时极为谨慎,房贷作为优质资产的角色和地位被相对弱化,许多银行积极调整信贷结构,降低贷款在房地产业的集中度。这也意味着,2014年房地产市场将面对更为复杂的博弈。

在12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新表示,2014年的房地产调控政策将持续,并且注重调控的针对性、连续性和稳定性。同时,要继续做好房地产市场监管,坚持开展房地产市场形势分析,研究房地产市场调控的长远机制。

如果说调控加码、房价走高是2013年楼市主旋律,那么,多重影响因素共存的2014年的房地产市场将走向何方?人们拭目以待。