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房地产业长期拐点已现

2014-11-12 17:42:25    来源: 收藏

 

2014年,房地产市场持续降温,政府救市措施频出。楼市是否回暖了?房地产市场后市走势如何?房地产“黄金时代”能持续多久?北京大学经济研究所常务副所长苏剑表示,随着劳动力和人口峰值到来,房地产“黄金时代”持续不了多久,房价泡沫将在2018年前破灭,目前的救市政策只是毛毛雨。

房地产“黄金时代”还能持续多久?

苏剑:恐怕持续不了多久了,主要原因是劳动力和人口峰值将会相继到来。

救市政策频出背后的意义是什么?会不会让房价上去呢?

苏剑:救市政策背后的意义:1、房地产投资关乎经济增长;2、房地产市场关乎银行体系的安稳;3、房地产关乎地方政府债务状况。所以,政府不希望房价大跌,但在人口和劳动力已经接近峰值的情况下,房价也不会大涨,救市政策的效果应该不会有多大。

在你看来,政府救市是不是已经到顶了?

苏剑:要看什么城市,三线城市应该到顶了。过上若干年,随着土地制度改革的完成、城镇化转换为郊区化,三线城市应该还有机会。但那个时间可能还比较远,即使到那个时候,郊区化需要的房子和现在的房子应该也不是一回事。郊区化需要的是别墅等豪宅。一线城市好多政策还没有实施,比如北京还没有取消限购,还有其他税收手段甚至补贴手段可以采取。

有人认为房地产行业的长期拐点已经显现。对此,你怎么看?

苏剑:我同意这一观点,房价长期看人口,短期看货币。

王健林判断中国房地产不会出太大的问题,原因来自三个方面:工业化和城镇化、真实的购房需求及中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯,你怎么看?

苏剑:我觉得他对中国经济形势的判断可能不准确。首先,中国的城镇化可能不是处于中期,而是后期,因为农村已经没有多少人了;其次,工业化也已经是后期,我国的产业结构中第三产业比重已经高于工业,而且政府产业结构调整的目标还是继续发展服务业;第三,当住房的投资价值丧失的时候,不会继续被当作投资的手段。

你说2018年前房价泡沫要破,理由何在?

苏剑:之所以说房价泡沫2018年破灭,主要是根据我们的研究,中国人口在2018年前后到达峰值。这意味着城市房价只能靠人口流入,但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出,所以小城市房价下跌的速度将加快。2022年后,中国迎来退休高峰,每年劳动力减少1000万以上,经济的潜在产出增长率剧烈下滑。房价的另一个支撑因素——经济增长也将难以为继。所以,中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

房地产市场泡沫破灭的话,对经济有多大冲击?

苏剑:房地产泡沫破灭应该不致引发金融危机,主要原因是中国购房首付普遍比较高,房价下跌应该不至于像美国次贷危机一样危及整个银行体系,但经济衰退估计免不了。要避免这种情况的发生,需要中国找到新的投资机会,这就要加强高端产业向我国转移,同时加强我国的自主研发。

房价未来会直接崩盘吗?如何看一线城市和二三线城市的房价?

苏剑:直接崩盘不大可能,以较低速度平稳发展可能性很大。我觉得中国整体来说房价已经到顶,但一线城市的房价比较特殊,主要是优质资源集中,就业机会较多,因此人口流入比较多。但随着人口地区分布趋于稳定,应该也会稳定下来。随着人口流入和限购政策的松动,一线城市的房价可能还能支撑一段时间,但大势已经形成。对大多数城市而言,泡沫破灭可能未必,但房价下跌是肯定的。

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