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房地产业至少还有十年前景

2014-04-25 10:13:12    来源: 收藏

房价真的要跌了么?最近一周,我们看到,跌已经不是新闻了。杭州、无锡、上海等地房地产市场掀起了一轮促销潮,杭州部分楼市降价30%,而无锡、上海楼市也在打折促销。4月上旬,北京的二手房价格下跌了3.8%,三四线部分楼盘直降了30万。2014年房价看跌的势头似乎是愈演愈烈,那么,市场上对房价未来走势又有如何判断?央视财经频道主持人沈竹和特约评论员国家发改委经济体制改革研究所产业室主任史炜、著名财经评论员张鸿共同评论。

长期高烧的中国楼市终于开始冷静,各地楼市降价动作逐渐增多。降价,意味着中国楼市正进入差异化竞争关键期,我们现在究竟还能不能买房?

史炜:城乡结合部地带在下降而中心区地带没有出现大幅度下降

我想纠正一下,房地产是不是下跌的概念,房地产今天更多是一个回归到正常市场运行的轨迹这么个变化,这是我想说明的。另外一点,就是说我们看房地产要看结构,就房价的下调一定要看结构。比如说这些下降的城市是在什么区位下降,比如说去年全国70个城市,下降最显著的说是温州。那么大家都以为房价的下降是温州的房地产破灭了,不是。温州房价当年的上涨是以温州的经济形态相关的。温州是一个投资聚集的地方,当年的温州的外向型经济,所以大量热钱、大量的企业都进入到温州。我前几年去调研的时候,最高的时候在温州市里,一个商户房子,或者一个企业用房,每亩的地价是多少?六百万到七百万,那么远远地超过了当时温州出口经济所能承载的这个土地成本。那么这两年由于整个出口结构的变化,温州很多的企业开始外迁,迁到安徽,迁到江西。当流动性人口和企业迁出的时候,一个没有流动性很强的城市,他的土地价格,他的房价一定是下降的。

今天我们要看各个地方房价下调的时候,我们不能简单地看价格,一定看他是什么样的原因。像现在很多地方,出现房价下调跟他的经济形势的变化,包括产业投资,包括国家这种投资拉动的经济,从去年三中全会以后,现在在不断地弱化,然后我们的产能过剩,应该最严重产能过剩正在不断的盘活存量,在缓解。在这样过程中,依赖于房地产来拯救其他行业压力在逐渐地降低。也就是说,这个时候房地产本身在支撑整体经济运行的责任,或者他的这个份量在递减,所以现在整个的房地产涨势逐步地趋缓,那么在局部出现结构型下降,特别是城乡结合部地带,而不是中心区地带。所以我们看中心城市并没有出现大幅度下降,所以我们解读一定要站在一个结构性的、区域性的,从产业角度去解读,而不是简简单单的买卖房子的。

张鸿:目前房价上涨乏力 银行已经在收紧信贷防范风险

我们基本上可以判断分化开始了,这个分化包括不同城市,城市不同区域,不同开发商。比如说有直降30万的那种,那可能你不知道哪个开发商一个别墅项目,一个高建项目,在哪个三四线城市是这样。但是我们很难统一地说,现在已经出现了一个直接向下的拐点,我们只能严格地说,它叫上涨乏力。为什么?无论是一季度的整个的房地产投资。包括史老师说了,这个政府是不是在房地产领域,我们还希望依靠房地产的投资来拉动我们的经济?现在看来这个意愿不是特别强。

这个不一样,因为它有经济模式,包括杭州其实和温州有点儿像,这是第一。第二,杭州按照他们发改委的说法是,他们的可售房源处于历史高位。就是说白了就是房子多。房子多,那可能就会出现这样的下降。而且杭州过去这些年涨幅确实很高,它虽然不叫一线城市,但是我们可以把他叫做准一线城市。杭州房价,甚至很多地方要远高于北京房价。

从去年下半年,各个银行已经开始,尤其是中小银行,他为了避免房地产可能出现这样一些危险,金融的风险,防范这样的风险,所以开始收紧。我们看到一个机构的调查报告,说它监测的35个重点城市里,有25个城市出现了个人房贷停贷现象,占比超过了70%。停贷银行当然是中小银行为主了,然后有一些虽然没有明确,不好意思说我停贷了,但是你来贷款的话,我会告诉你说,这个可能要等时间长一点儿。还有一个,就是对开发商现在贷款审批,也是越来越严了。所以开发商,我们看到,今年一到三月份房地产开发企业到位资金,同比只增长了6.6%,增速比去年回落多少?回落20.3%。

史炜:房地产的价格上涨 一定要看它的流动性

杭州的房子怎么涨上来的?不是杭州本地需求。我认为房地产价格上涨,一定看它的流动性,就是常住流动人口占本地户籍人口的比例。那么杭州的房子,大部分是温州的、台州、宁波、上海的人拉动的,那么无锡也好,是包括苏州,整个长三角区域,它大量的其实都是这种类型的投资。而现在整个的投资,这跟我们国家的外贸出口是有关系的,我们外贸出口的结构在发生很大的变化。传统的沿海的这种结构成本,已经很难以承担我们现在这种出口形态,所以大量的粗放型的、劳动密集型的出口企业在向内迁。比如像安徽、江西,甚至有些像中部地区,或湖北、湖南去迁,河北、河南,所以在这个迁移的过程当中,它的产业性流动人口急剧下降。

整个沿海地区都存在这种共性,现在没有共性的只有几个城市,上海少一些,因为上海的产业本地比较高,大工业。北京没有,另外还有一个没有,就跟这个根本不相边的,天津。天津本来就没有大的流动人口的产业区进去,所以京津冀一体化以后,他现在希望拉动这个。所以我们看房地产的时候,一定要从产业的角度去看,就产业流动性跟常住人口流动性是一致的,而不是简简单单。需求很重要,但是需求我们更多的针对是普通老百姓,但是普通老百姓事实上是拉动不了房地产价格的。